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住房租赁金融创新观察与思考

2018年10月12日 19:12:52  来源:网络  编辑:冬菇

从2015年国务院85号文,2016年国务院39号文,到2017年十九大报告提出租购并举,一系列的国家顶层设计为住房租赁行业提供了制度基础和政策指引。在制度预期和消费升级的带动下,长租公寓行业出现爆发式增长。近期,随着部分城市租赁住房租金明显上涨,长租公寓租金贷等金融工具创新成为争议焦点,市场上蔓延着困惑和迷茫。我们通过对产业市场和金融创新的深入观察和解构,正本清源,为行业破局和持续健康发展提供有益探索。

住房租赁市场观察

常态市场、千层饼市场

住房租赁市场是一个常态市场,无论是工作季还是毕业季,市场租金随着四季发生周期性波动,这类波动反映出市场客观运行节律,是常态化的。

住房租赁市场还是一个千层饼市场,不同层次的产品供给匹配各种租赁需求。多数发达国家成熟市场,已经形成了多层次租赁住房供给结构,以美国为例,其租赁市场呈现出三层金字塔结构,包括公平市价租金、稳定租金和管制租金租赁住房。其中最厚重的一块是公平市价租金住房,租金由供求关系决定,是供需双方自由选择的结果,没有自由定价和公平市价的市场是僵化的市场,不可能走远。此外,政府通过不同程度的价格约束推出稳定租金和管制租金租赁住房,是对市场主流供给的有益补充,兼顾社会公平,保障基本民生。相信中国以后的租赁市场也会出现相似的行业格局。

住房租赁大市场和机构崛起

我国一二线城市人口吸附力强,呈现人口净流入,未来10-15年,中国将形成4-5万亿规模的住房租赁大市场。市场有规模,制度有预期,各路机构纷纷涌入住房租赁市场,包括散租民宅市场和集中式长租公寓市场,短时期内形成了行业蓬勃发展的局面。值得注意的是,美国和日本等发达国家,住房租赁市场机构占比均超过50%,我国的机构化比例严重不足,未来在长租领域需要有一批专业化、规模化、集约化的机构崛起,作为市场主体的主力军,开拓创新,推动行业发展。

市场化供给

优化住房租赁市场供给侧结构,就要增加市场化租赁住房供给。主要部分是“民转商”,由民用住宅转化为商用住宅,从自用转为它用、租用。另一部分是“非改住”,这是新增供给的重点,鼓励包括酒店、写字楼、商场、厂房在内的非住宅商用地产通过合理改造转化为商用公寓。

住房租赁金融创新观察

金融是一个古老而又弥新的行业,金融活动的形式不断创新,但背后的逻辑并无大的变化。从购房时的按揭贷款,买楼时的并购贷款,到现在租房时的消费贷,都是普遍性的金融工具应用场景。

债务和杠杆都有两面性,应用得当则效率倍增,行业快速发展;应用失当则爆仓爆雷,导致行业败局和困局。例如,将“伪资产”通过金融工具变现,盲目扩张,引起经营风险和金融风险叠加,引发行业风险,就是应用失当的表现。金融创新的过程总会伴随着试错和失败,但不可忽视金融工具对住房租赁行业发展的重要作用。金融创新就是金融工具的有效运用。

市场主体特征

清晰辨识长租公寓企业的主体特征,是金融行业有效助力产业市场的基础性环节,对行业金融创新至关重要。这有利于金融市场对长租公寓企业形成客观认识并公允估值,对其资产合理定价,从而有效缓解行业融资难、融资贵的困局。

长租公寓企业主要有三个特征,一是长租公寓属于生活性服务业,是房地产行业从开发向服务战略转型的新趋势,新经济特征明显。二是轻重结合,目前行业运营服务商以轻资产为主的居多。但不可忽略的是重资产模式更可带来资产升值,把握周期,踩准节点,找到价值洼地,洼地价值修复,在租金之外资产升值会贡献可观收益。再者大部分长租公寓运营商都是初创企业,随着消费升级的变化,其商业模式和业务模型都会不断升级迭代。

金融工具

长租公寓行业的金融工具主要包括几类:公司级的VC/PE、公司债;基于项目开发阶段的中长期综合开发经营贷、改建贷、装修贷;项目持有阶段的经营性贷款;项目成熟运营阶段的ABS、CMBS、REITs。

金融创新与企业经营

金融创新不仅支持和服务实体经济,还创造实体经济。现代金融体系中发展出的VC/PE进入到长租公寓类服务业,在企业初创阶段输入资本、导入资源,对实体经济的推动作用是可想而知的。

有质量的实体经营是金融活动的基础,企业持续健康发展所获得的经营业绩是金融收益的可靠来源。长租公寓行业的业务模式要立足于以“租金为王”,通过资产经营中的增值业务,以及开发多种产品、拓展多类业态来提高经营业绩。

衡量企业经营有若干重要指标

毛利率,用来验证企业的业务模型是否合理。较多集中式长租公寓采用轻资产运营模式,如果毛利率过低,商业模式不能够通过自我循环来形成闭环,没有护城河,就需要检讨业务模型。

现金流指标,长租公寓企业有自由现金流是生存的必要,也是自身发展的重要基础。在现时严峻的市场环境下,“活着”是长租公寓企业经营的最高目标。

资本回报,ROI或ROE,不赚钱的生意走不远。

规模指标,AUM、AUA、GMV,在长租公寓企业融资过程中,投资机构十分看重企业的规模指标,没有规模就没有持续的发展,大而不倒。但同时大而一定“倒”,规模扩大不仅为企业带来行业地位,也为企业良性发展提供必要的腾挪空间、倒仓空间,可优化资产组合,平滑系统风险。

经营杠杆与风险

把握长租公寓企业经营杠杆与风险关系的核心是处理好账期问题。企业收取租客房租与支付上游业主租金之间存在账期错配,账期是任何工商企业可以运用的工具,不应该被污名化。过去的国美、苏宁,现在的京东等,都得益于合理利用账期从而快速扩张。要避免的是长租公寓企业盲目使用供应链金融、消费贷、分期贷等手段所造成的过度杠杆化,进而形成项目烂尾,风险从经营端传导到金融端,形成行业金融困局。

行业破局思考

当前,长租公寓行业正在快速发展和扩张,要着力防范经营风险与金融风险的交叉和外溢,避免引起行业危机。面对行业金融创新困局,长租公寓企业要做到独立、自律,“无形和有形的手”合力夯实金融创新基石,配合行业监管措施的完善来加强风险管理。

长租公寓金融创新的前提是产权制度,关键是强资本。金融创新离不开健全的法治环境,法治是长效机制,能给人以中长期的稳定预期;离不开自由定价、权利边界清晰的公平市场,也离不开现代企业制度的土壤,究其根本还是产权制度。金融创新还需要强调资本形成,加资本、强资本。强资本和去杠杆是一对孪生兄弟,没有强资本就不可能有效去杠杆。

风险管理不是简单的风险控制,首先要通过分业经营、构筑防火墙和加强外部监管等方式多管齐下,避免风险传导。其次需要强调的是长租公寓作为服务类企业,资产主要通过租赁形式取得,法律权属界定和资金监管措施是这类企业金融工具创新的重要内容。在业务操作上,通过建立登记制度、引进第三方律师见证进行租赁资产确权,其中登记制度的建立需要税收优惠政策的配套;通过第三方机构市场化评估租赁资产价值;通过设立监管账户或托管账户防范风险外溢。

伴随着租购并举、租售同权等一系列住房供给侧结构性改革的深入推进,我国住房租赁行业将会有长足的发展,长租公寓企业要抓住机遇,结合自身发展,与金融机构一道依法依规进行金融创新,助力行业健康发展,为满足人民美好生活的需要做出贡献。

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