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【楼市相对论】取消限价,楼市松绑第二枪!

2018年12月28日 12:54:23  来源:爱上头条  编辑:冬菇

楼市松绑进行时。有人打响第一枪,接下来就会有更多枪。

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近日,继山东菏泽取消楼市限售之后,湖南衡阳发文明确取消限价政策

文件表示:

由于目前衡阳市市房地产市场已出现理性回归,销售价格也较为稳定,经研究,决定于2019年1月1日起暂停执行限价政策。衡阳目前是本轮调控周期中率先明确提出取消限价政策的城市。

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从菏泽到衡阳,从限售到限价,楼市松绑一枪接着一枪,这意味着什么?

一、楼市松绑进行时

一周前,当山东菏泽率先取消限售时,很多专家就已判断:三四线城市楼市调控将会次第松绑,而限价等鸡肋政策会最早放松。

一切尽如所料。

先说第一个,三四线城市次第松绑。

原因在于,随着中央经济会议和住建部陆续定调,稳楼市已经成为2019年的重要任务。

想要稳楼市,松绑调控政策就是不二之举。

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之所以松绑从三四线城市开始,是因为三四线城市本就不是楼市调控主力,许多调控政策也只徒具形式主义。放松与否,无关要旨

同时,三四线城市基本面较差,在棚改货币化支撑之下获得一轮猛涨,但随着棚改货币化退潮和楼市大环境变化,三四线城市最早撑不住。

以最早放松限售的菏泽为例,这个全国棚改第一大市,未来两年还有数十万的棚改规模。如果楼市就此消停,那么不仅棚改无以为继,土地财政必将受到严重影响。

所以,山东菏泽作为第一个吃螃蟹者,试探出政策底线

许多人当初以为该政策会被上级叫停,但事实上一切如常,取消限售已成定局。

有人做第一个,接下来就会更多跟随者。

政策底线已经明了,三四线松绑调控,在稳楼市的整体格调下,已无政治风险。

可以预料,接下来会有更多的三四线城市加入松绑之列。

二、限价最该被取消

再说第二个判断,最鸡肋的政策,会被最早取消。

在楼市调控中,限购与限贷最具杀伤力,限售则要具体城市具体对待,而限价最鸡肋。

限价政策,以政府指导价的名义出现,貌似能够对市场价格进行规范,防止房价非理性上涨。但问题在于,限价只能管住名义价格,却管不住实际市场价格。新房可以强制要求开发商按照限价来卖,但二手房随行就市,该多少仍旧是多少。

既然限价扭曲了真实价格,那么必然带来一系列乱象。

1、一种形式是双合同:

既然限价与市场价不匹配,开发商通过购房合同捆绑装修合同,就能将这个价差轻易弥补,而购房者却因为装修合同首付高而贷款周期短,而不得不承受更高的实际首付成本。

2、另一种是限价摇号:

限价摇号固然能将福利让利于购房者,但一手房与二手房之间存在的价差,分明就是一目了然的套利游戏。这一价差越大,套利空间就越大,摇到就是赚到的声音就越响亮。这正是今年上半年“万人抢房”的根源所在。

所以,限价的主要意义就在于统计游戏

它能做低统计上的房价,却无法改变真实房价,更无法解决双合同、茶水费以及走后门等乱象。

取消限价,有助于让价格回归市场。

三、还有哪些城市会松绑?

上周的中央经济会议给楼市定调:

因城施策,分类指导,夯实地方政府主体责任。

这实际上赋予了地方政府更大的自主权,每个城市有不同的市情,因此也会有不同的楼市调控政策,而上级更多则是指导,楼市调控不再一刀切。

既然地方有了更大自主权,那么这自然也意味着,在楼市松绑上也将获得更大的自主权。

所以,除了房价仍在大幅上涨的三四线城市,绝大多数三四线都会松绑调控。这些三四线城市本来就没有多少调控,松绑起来也是毫不费力。

至于一二线城市,情况就完全不同。

先说限价和限售政策。一二线城市,最容易放开的是限价,而不会轻易放松限售。因为限价鸡肋,而限售在楼市下行期,本身是防护性的政策,它能防范抛售浪潮。

再说限购,一二线城市或许会边际上宽松,比如调整外地人购房门槛,或者通过人才政策暗度陈仓,但全部取消的可能性暂时还不大。

至于限贷,唯一能够确定松动的是房贷利率。至于首付比例、差别化信贷,大宽松的可能性并不大。

在一二线城市,楼市调整幅度相对较大、房地产投资下滑严重、土地财政负增长的城市,会最早试探性放松调控政策。

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四、楼市松绑,房价会涨吗?

楼市松绑,并不必然导致房价上涨。

根本原因在不,楼市调控是逆周期性的。

越是紧缩,越说明市场火热。越是宽松,越说明市场存在问题。

2014年除了北上广深之外,全部都松绑了限购政策,也没见有几个城市楼市复苏反弹,这就是核心原因所在。

相比而言,只有最具杀伤力的限购限贷同步松绑,同时配合大水漫灌,楼市才有启动新一轮大涨的可能性。

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