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本轮房产周期:涨幅大、政策多、时间长、因城施策

2019年01月16日 15:11:22  来源:爱上头条  编辑:冬菇

2018年末,2019年初,整个房地产市场和北方的天气一样,处于寒冷的冬季。但即便寒风凛冽,我们依然可以看到些许回暖的迹象。

局部地区的房贷松绑,首套房的利率下滑,国家放水“救市”,一个个,都是切实的楼市利好。

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2018年12月18日,一个“不起眼”的城市,因为与全国大趋势相悖的房地产政策,而成为了整个房地产圈的焦点:位于山东省西南部的菏泽市取消了楼市限购令。

2018年12月19日,无独有偶,作为一线城市的广州,也宣布放松当地商服物业限购。

2019年1月11日,不足一个月,同样是广州,大幅放松了户籍政策,本科以上,年龄不超过40岁即可落户广州。

2018年10月22日开始,相比于高调的菏泽、广州,珠海则显得异常“低调”:非珠海市户籍居民购房,不再执行需连续缴纳5年社保,只需一年社保加珠海市人才证明,即可在珠海市购房,由珠海市人社系统根据个人条件开具人才购房证明。

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除了逐渐放松的限购政策银行贷款也悄然发生着变化:

融360大数据研究院发布数据显示,2018年12月份,全国首套房贷款平均利率为5.68%,环比下降0.53%。自2016年以来,房贷利率逐月走高,终于在23个月后,出现了首次下滑。普遍上浮30%的首套房贷利率,很多已经降至了5%。

究其原因,主要是央行的降准政策导致的流动性宽松,除此之外,还有年初银行的信贷额度宽裕,房地产政策基本稳定等。

2019年的首套房贷利率还有很大可能继续下降,至少可以降至基准利率。作为首套房的购买者,可以继续期待。

而这一系列动作的原因,早已在2018年12月21日给出了答案。中央经济工作会议指出:

坚持房住不炒,因城施地、分类指导,夯实城市政府主体责任。

在过去的20年,我国的房地产市场经历了若干个“冬夏变换”,每一轮周期,都是以政策开始,以政策结束,整个周期的时间,大致为3年,所以,房产圈才会有“3年轮回”之说。

与之相应的,是“7年必涨”:

因为货币的持续超发,城市化的不断推进,每个轮回虽有差异,但房价从整体来看都是在上涨的,经历两个周期后,即便是上一个周期的高点,也已经远远低于了下一个周期的低点。即便被套一时,也不会被套超过7年。北上广深如此,二线如此,即便是三四线城市,依旧如此。

而这一次的周期,有很多不同以往的地方:

1.房价涨幅大。

很多城市的部分区域,房价都出现了翻倍,且并不是“超跌城市”的房价翻倍,是“蓝筹城市”的房价翻倍。2015年至2017年,即便是国家统计局的数据,一线城市的新房房价也依然上涨了50%。

2.调控政策多。

上涨有多疯狂,调控就有多严格。出来混,都是要还的。2017年,超过100个城市发布了250次密集的楼市调控政策,全部为“抑制房价过快上涨”。2018年,不降反升,更多的城市加入到了调整楼市政策的队伍中,各种政策超过450次,几乎是2017年的2倍。不同的是,这一年,有的城市更严了,有的城市松而又严,严而再松,甚至比2017年之前的政策,还要“积极”。

3.时间比往年长。

以往的一次调控周期只有3年左右,但这一次,庙堂内外几乎所有人,都默认还会继续延长下去:从2015年深圳打响的涨价第一枪至今,已经是第四个年头了。

4.因城施策。

北京、香港、上海、深圳,四个城市的房价收入比,在2018年的全球重点城市排行榜中,分列第一至第四位,过去我们只是房价相对于居民收入偏高,但经历了2015年的这轮上涨,已然变成了相比于其他国家重点城市的绝对偏高。

但与此同时,众多三四线城市大量的库存积压仍然没有全部消化。而出生人口的下降,二胎的全面放开,也可以让我们理解为什么新一线、二线城市在玩命抢人了。这样的大背景下,我们就不难看出,一线绝对不会放松,二线对年轻人各种青睐,三四线则直接通过“棚改”把买房钱送到你的手上。

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结语:

在过去的二十年,房价真的涨得很厉害,几乎所有的中国人,都吃到了这波房价上涨的红利。但是接下来?不好说了。是啊,现在的经济是不好了,所以放水是必然,也已经在放了,但要是说放水就是让房价涨,我可要跳出来反对了。

之所以金融放水,是为了提振实体经济,而实体经济这么差,房地产要背多少的锅,哪个中国人心里不都跟明镜似的?过去,买房可以盲目地买,但现在,政策说变就变、企业说没就没,如果你还是闭目塞听,就只能任人宰割。买房,将越来越成为一个高难度的事情。

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