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四大现象出现 房地产正在发生大逆转?

2018年12月01日 16:27:53  来源:网络  编辑:冬菇

2018年即将过去,但中国楼市却走得扑朔迷离。一边是开发商降价促销,却销售进度缓慢。二手房东折让几十万甩售,却仍然乏人问津。而另一边,全国70座大中城市中,新房价格上涨的城市仍有65个,特别是中西部地区城市涨幅明显。

与此同时,随着10月份各项金融数据的走弱,以及近期公布的,中国11月官方制造业PMI为50,已降至2016年7月以来新低,引发了各界对2019年房地产调控即将松梆,房价仍将大涨的猜测。不过,还好官媒多以“楼市调控不会半途而废”的发声来回应,也使得这样预测的杂音开始逐步小了很多。

实际上,出现房地产数据与真实房价的情况相冲突情况并不奇怪,就如国家统计局公布的CPI数据往往与普通百姓对现实中的物价真实感受也是不一致的。房地产数据公布新房数据失真度较高,主要是因为,统计数据往往有阴阳合同、政府限价等因素制约,而我们对房地产市场的现场真实感受者最能说明问题。


现象1:开发商亏本大甩卖,楼市真的凉了!

国内知名房企——中国金茂亏本挥泪大甩卖。厦门翔安金茂悦目前均价2.8元/平方米。该楼盘动态显示,10月中旬,翔安金茂悦推出50套内部认购房源,单价2.5万元/平方米。而该项目在厦门网上房地产上显示的拟售价格在4万元/平方米左右。

就在2017年9月,厦门迎来“金九”的最后一场土拍,当时超过10家开发开发商报名参与,最后,金茂以20.91亿元竞得翔安区2017XP08商住地块,成交楼面价2.95万元/平方米。

而目前,中国金茂不管是2.8万元/平方米,还是2.5万元/平方米甩卖,都是在做亏本赚吆喝的买卖。即便以2.8万元/平方米来计算,这一价格也比楼面价还便宜了1450元/平方米。

对此,我们认为,开发商亏本大甩卖,背后既有卖房难,融资难,房价下跌等因素,但也有开发商对后市的预期的一种悲观态度,房地产市场风向已经改变,现在稍微亏本甩卖,总比将来囤积在手上,无法变现,造成流动性枯竭的局面要强得多。

现象2:北京四环内房子却卖不掉

在人们印象中,北京房价不可能下跌,也不愁卖不出去,而且在四环内一房难求,甚至根本已经没有多少可开发的新楼盘可售。近日,北京市丰台区某项目,紧邻地铁10号线,销售限价为每平米66000元左右,但首批300多套房源开盘10天后,仍然没卖完。

另据权威机构的数据,目前已有29个“限房价 竞地价”商品房项目入市,总建筑面积约205万平方米,约17000多套,目前已网签3000多套,网签率仅18.5%。只有部分位置较好的项目去化情况较好,大部分项目的网签率甚至低于18.5%的平均水平。

对此,我们认为,北京等一线城市房子均在5-6万元以上,而房地产调控却在长期持续下去,这就造成大量投机性购房需求被阻断在外。同时,当地刚需的收入难以支撑起这样高的房价,所以就出现了“有价无市”的情况。

现象3:业主降价卖房,中介半年没有接单

目前,三四线等中小城市房价刚刚轮涨上来,但涨幅已经收窄。一二线城市房价首先开始松动,进入下行周期。以深圳为例,今年10月份,深圳市新房成交量环比下降18.3%,每平米成交均价5.4万元左右,环比微跌。而二手房市场更是表现冷清,一些中介甚至表示,他们已经半年没有接单了。

据当地房地产业内人士表示,现在新房和二手房市场成交低迷:一方面,由于成交量一直处于低迷的水平,目前二手房价格已经出现了松动,不少业主现在都将自己手中的价格下调10%左右,甚至有15%,即使在这样的下调幅度下,二手房成交量依然没有上升的趋势。

另一方面,开发商打折促销,甚至出现新房价格比二手楼盘更加便宜的情况。现在的折扣是认购有95折,在规定时间内,交齐首期款还有一个98折。但即使加大促销力度,开发商新盘的去化程度也不高,能销出去一半就算不错了。

现象4:消费贷、首付贷再次重出江湖

近期河北涿州、山东济南、广西南宁等地的一些开发商私下推出违规的“首付贷”或“首付分期”吸引购房者,其中不乏一些大型房企。与此同时,为了求生存,房产中介也暗中帮助客户申请消费贷,就是先以消费类贷款的名义,申请贷款,然后拿消费贷的资金去支付首付款,最终再由购房者想办法在一定期限内筹到资金,偿还银行首付贷款。

对此,我们认为,在监管层的高压之下,部分开发商和房产中介私下给不具行购房资格的客户加杠杆,这样会扰乱我国的金融秩序,增加系统性金融风险。同时,也说明了现在房地产市场的降温至冰点,对于开发商和房产中介都在想尽一切办法“活下去”。

楼市的冬天真的来了,现在无论是新房,还是二手房都在降价甩售。部分开发价出现了亏本甩卖现象。此外,一线城市的房子也开始滞销了。为了过冬,不少开发商和中介开始涉险做起首付贷,这是到了万不得已才走的一步险棋。等到房地产去投机化,回归居住属性后,房地产的成交量会重新回暖,这样楼市才能走可持续发展道路。

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